「大規模修繕の前に何を調査すれば良いのか」「法律上、義務付けられている項目は？」──マンション管理組合の修繕委員会からの相談です。

大規模修繕の事前調査は、修繕計画の精度と工事品質を左右します。本記事では必要な調査項目と進め方を整理します。

大規模修繕とは

マンション・ビル等の建物を長期的に維持するため、計画的に実施する修繕工事。

マンション：12〜15年周期が一般的
ビル：用途・規模で異なる
沖縄では塩害により10〜12年周期で実施するケースも

法律上の義務調査

建築基準法12条

特定建築物は3年毎の定期報告、10年毎の全面打診。

公的支援を受ける場合

住宅金融支援機構の融資
自治体の補助金
修繕積立金の活用

それぞれに事前調査の条件があります。

事前調査の主要項目

① 外壁

タイル・モルタル・石張りの浮き・剥離
シーリング劣化
ひび割れ
漏水跡

② 屋上・屋根

防水層の劣化
ドレン・脱気筒の状態
笠木・パラペットの劣化

③ バルコニー

床面防水
手すりの腐食
排水ドレンの詰まり

④ 共用部

共用廊下・階段
エントランス
メールボックス・宅配ロッカー

⑤ 鉄部

手すり・フェンス
雨樋
鉄骨階段

⑥ 設備

給排水管
電気設備
ガス設備
エレベーター

⑦ 耐震診断（必要に応じて）

構造の健全性
旧耐震基準の建物

事前調査の進め方

T-12ヶ月：修繕委員会発足、調査会社選定
   ↓
T-10ヶ月：事前調査の実施
   ↓
T-8ヶ月：調査結果報告、修繕計画作成
   ↓
T-6ヶ月：施工業者選定、見積もり依頼
   ↓
T-4ヶ月：施工業者決定
   ↓
T-2ヶ月：住民説明会、合意形成
   ↓
T-1ヶ月：着工準備
   ↓
T：着工

事前調査から着工まで1年程度を見るのが標準。

ドローン赤外線の活用ポイント

外壁調査

全面打診の代替
タイル浮き・剥離の網羅把握
シーリング劣化の早期発見

屋上・屋根調査

上空から防水層の状態把握
ドレン詰まり・滞水の検出

バルコニー調査

各戸バルコニーの床面・手すり
立入りなしで網羅可能

調査結果の活用

修繕範囲の精度向上

全面修繕 vs 部分修繕の判断
コスト圧縮につながる範囲特定

修繕工法の選定

タイル張り替え
ピンニング工法
エポキシ注入
部位別に最適工法

修繕費用の見積精度

数量計算の正確性
不要な範囲を除外
数百万円規模のコスト圧縮

住民合意形成

客観的エビデンスで説明
修繕の必要性を可視化
反対意見の説得材料

沖縄の大規模修繕特有の注意

塩害対応

タイル張り工法 vs 塗装仕上げの選択
鉄筋腐食の確認
防水材の選定

台風対応

シーリング材の耐風性
笠木の強化
通気層の確保

観光業との関係

ホテル稼働を考慮した工程
インバウンド集客への影響配慮

沖縄ドローン株式会社の大規模修繕対応

修繕委員会への直接説明
修繕業者との連携
住民説明会での技術解説
修繕後の効果検証撮影

まとめ

大規模修繕の事前調査は修繕計画の精度を左右
外壁・屋上・バルコニー・共用部・設備が主な項目
ドローン赤外線でコスト圧縮＋精度向上
沖縄では塩害・台風への配慮が追加で必要

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大規模修繕の調査｜法律で求められる項目と進め方